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확정일자와 전세권설정등기의 차이점

관리자 | 2011.06.20 16:05 | 조회 14012
확정일자와 전세권설정등기의 차이점

확정일자
주택임대차보호법에 의해 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 것을 증명하기 위한 것으로 공신력 있는 기관에서 확인을 해 주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.
확정일자는 법원, 등기소, 공증기관, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있다. 보통은 동사무소에 가서 전입신고 하면서 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 일반적이다.


전입신고=대항력
계약 후 전입신고를 하게 되면 그 다음날부터 대항력의 효력이 생기게 된다.
대항력은 집이 경매로 넘어가 주인이 바뀌게 되더라도 임대차계약 당시 자기보다 먼저 설정이 된 저당권이 없었다면 경매에 낙찰되어 새로이 집주인이 된 사람에게 대항 할 수 있는 힘을 말한다. 즉 나가라고 해도 안나갈 수 있다. 하지만 전입신고 전에 먼저 설정된 저당권이 있었다면 우선변제권에 의한 배당요구만 할 수 있을 뿐이다. 또한 대항력을 갖추게 되면 소액임차인은 최우선변제권을 행사 할 수 있다.

최우선 변제권이란 경매절차에서 특정 조건에 해당하면(소액임차인인 경우) 등기부상의 순서에 관계없이 가장 먼저 얼마의 금액을 배당받을 수 있는 권리를 말하는데, 충청북도의 경우 전세금이 4,000만원 이하인 경우 1,400만원까지는 순위에 관계없이 우선하여 배당받을 수 있게 된다.

확정일자=우선변제권
우선변제권은 집이 경매로 넘어 갔을 때 순서대로 경매된 금액에 대해 배당받을 수 있는 권리를 말한다.
경매금액이 1억인데 등기상 1순위는 근저당 5천만원, 2순위는 확정일자 받은 내 전세금 4천만원, 3순위는 다른 임차인 2천만원이라면, 1순위로 근저당권자가 5천만원 받아가고, 2순위는 내가 4천만원, 3순위는 1천만원만 순차적으로 받아가게 되는 것을 말한다. 여기서는 순위가 중요한데 계약서에 확정일자를 받으면 그 날짜 이전에 그 집에 무엇이 설정되어 있는가를 확인해 보아야 한다. 이미 전입신고가 된 상태에서 확정일자를 받는다면 당일로 효력발생하고, 확정일자를 먼저 받고 이후에 전입신고를 한다면 전입신고한 다음날부터 확정일자의 효력이 발생한다.

어떠한 사정에 의해 임차인이 잠시 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고한 그 때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 순위를 잃게 된다. 다만, 계약기간 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 법원에 의해 임차권등기명령을 하게 되면 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 확정일자의 효력은 그대로 유지된다.

계약서의 내용 중 소재, 지번이 잘못되거나 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재 된 경우, 공동주택의 명칭과 실제 동, 호수표시가 공부상의 내용과 다른 경우에는 임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없다.

확정일자를 받은 계약서를 분실하게 되면, 기존의 순위를 유지할 수 없고, 새롭게 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정하여 지게된다.(확정일자 받은 계약서는 잘 가지고 있어야 한다.)


전세권등기와 확정일자 받은 임차권의 비교

전입신고, 확정일자를 받은 임차인은 전세권설정등기를 한 전세권자와 우선변제의 효력에 있어서는 큰 차이가 없다. 하지만 다른 면에서 차이를 살펴보면

전세권설정 - 집주인 동의 없이 전세권의 양도나 전전세 가능
확정일자 - 집주인의 동의 필요

전세권설정 - 설정등기 시 집주인의 협력필요, 비용이 소요되며 보통은 임차인이 모두 부담
확정일자 - 집주인 동의 없이 계약서만 있으면 동사무소에 혼자가서 저렴한 비용으로 가능

전세권설정 – 계약기간 만료 후 전세금을 반환받지 못한 경우 별도의 소송절차 없이 바로 경매신청 가능
확정일자 – 별도로 보증금반환청구소송을 하여 승소한 판결로 경매신청 가능

전세권설정 – 경매절차에서 별도의 배당요구 없이 순위에 의한 배당받음
확정일자 – 별도의 배당요구를 하여야 배당받을 수 있음(배당요구하지 않으면 배당받지 못함)

전세권설정 – 건물에 대해 전세권설정 되어 있으면 그 대지에 대한 경매대금에 대해서는 배당받지 못함(아파트 제외)
확정일자 – 임차주택 외에 그 대지의 경매대금에 대해서도 배당 받을 수 있음


결론은 전세권설정등기를 하는 것이 확정일자를 받는 것 보다 더 강력하고 좋은점이 많아 보이지만, 거주 및 전입신고, 확정일자 받는 조건을 만족만 시킬 수 있다면 굳이 전세권설정을 하지 않아도 된다라고 할 수 있습니다.
그래도 확정일자만으로는 뭔가 불안하고, 집의 등기부를 열람해서 사람에게 내가 이집에 전세들어 살고 있다라는 것을 공시하고 싶으시다면 집주인을 설득하고 비용을 들여서 전세권설정을 하시면 됩니다.
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